Продажа квартиры, сданной в аренду

Квартира всегда может принести прибыли. Во-первых, ее можно сдавать. Во-вторых, ее можно продать. Продажа квартиры может быть срочным решением, иногда при этом в ней еще живет арендатор. Как быть в такой ситуации? Какие права есть и у собственника, и у съемщика?


На первый взгляд, кажется, если человек сдает квартиру в аренду, то вряд ли он внезапно решит ее продать. Однако по данным компании «НДВ-Недвижимость» около 20–25 % людей ищут жильё, так как съемная квартира, которую они занимали ранее, выставлена на продажу. А это, согласитесь, не так и мало.

Скорее всего, такая продажа внеплановая, однако она не мешает собственнику хотеть совершить сделку быстро и дорого. Съемщик же в этой ситуации имеет свои интересы. Он хотел бы как можно дольше задержаться в этой квартире, так как поиск новой квартиры для аренды требует сил, времени и, конечно, денег. Какие противоречия возможны в этой ситуации?

Адвокат Олег Сухов отмечает, что закон не запрещает собственнику продавать квартиру даже, если эта квартира сдается в аренду. Однако этот же закон никак не налагает на временного жильца обязательств по съезду с занимаемой жилплощади или по изменению договора аренды. Дело в том, что с точки зрения Федерального Кодекса, новый собственник плавно становится арендодателем на условиях ранее заключенного договора. Однако так продать квартиру сложно, поэтому сперва необходимо расторгнуть договор аренды и выселить арендатора.

Олег Сухов отмечает, что в соответствии с законом арендатор не может быть инициатором досрочного расторжения договора аренды, это возможно лишь по соглашению сторон. Требовать расторжения собственник может лишь в следующих случаях:

– арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– не заплатил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока;

– не производит капитальный ремонт в установленные сроки, в случае если такая обязанность была возложена на арендатора.

Если этих нарушений не было, то собственник должен сначала направить арендатору письменное предупреждение о необходимости освобождения квартиры в разумный срок. Однако, как отмечает адвокат, в договоре могут быть прописаны и другие условия его расторжения. Поэтому, если собственник планирует в будущем продать квартиру, при заключении договора аренды желательно предусмотреть в нем возможность расторжения договора по своей инициативе в одностороннем порядке, или при продаже жилого помещения. Но если в договоре особых условий для арендодателя нет, то необходимо мирно договариваться со своими жильцами.

Стоит заметить, что это не всегда просто сделать. Олег Сухов вспоминает, что в его практике был клиент, который три месяца вел переговоры с арендаторами на предмет их выезда. Эти переговоры велись уже после окончания срока действия договора аренды, когда арендные платежи не оплачивались. В итоге, когда владельцу квартиры стало понятно, что его просто вводят в заблуждение и тянут время, он приехал со службой МЧС и нанятой вооруженной охраной, вскрыл замки, прекратил доступ в квартиру двум из четырех арендаторов. Оставшиеся двое арендаторов продержались в квартире два дня, и как только покинули ее, хозяин поменял замки во входной двери. Только после этого у собственника появилась возможность показывать жилое помещение потенциальным покупателям.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», рассказывает, что «достаточно часто возникают серьезные конфликты, когда собственник проводит всю сделку «втихую» – то есть хранит в тайне продажу от арендатора до самого последнего момента, когда покупатель уже найден. В данном случае собственник может столкнуться с откровенно враждебными действиями со стороны арендатора. Бывали случаи, когда наниматели в таких ситуациях съезжали с квартиры и выносили с собой буквально все – мебель, кухонную утварь, технику. А иногда дело доходило и до драки».

Безусловно, это крайность. Практически всегда взрослым людям удается договориться. Однако, продавая свою квартиру, не перекладывайте свои обязанности на временных жильцов. Арендатор совсем не обязан показывать ваше жилье, кроме того, он Изображение: Продажа квартиры, сданной в арендузаинтересован в том, чтобы его аренда продлилась дольше, а поэтому может попытаться сорвать сделку и раскритиковать квартиру так, чтобы снизить её ценность в глазах потенциальных покупателей. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина дает следующий совет: «Обязательное правило при продаже квартиры – не пускать ситуацию на самотек и проводить показы лично. Квартиру должен представлять собственник».

Мария Литинецкая также отмечает, что достаточно часто бывают ситуации, когда договор аренды не подписывается: «Если соглашения об аренде были достигнуты в устной форме, то собственник спокойно может выселить временного жильца и продать квартиру».

В любом случае, наличие арендаторов не мешает собственникам распоряжаться по собственному усмотрению своей недвижимостью. Однако делать это надо в соответствии с законом. Если же мирно этот вопрос не решается, то следует обратиться в суд. Суд рассматривает подобные споры и всегда остается беспристрастным. Мария Литинецкая отмечает, что бывали случаи, когда хозяин квартир пытался выселить арендатора, не имея на то никаких оснований, за исключением собственного желания. И суд вставал на сторону последнего, буквально обязывая собственника сдавать квартиру этому арендатору до окончания срока действия договора.