Российская недвижимость надеется на Азию

Инвестиции в коммерческую недвижимость России за первые три квартала упали на 40% по сравнению с 2014 годом. Велика вероятность, что в 2015 год мы войдем с минимальным объемом инвестиций за последние десять лет. Эксперты надеются, что ситуацию переломит выход на рынок азиатских инвесторов.


За первые три квартала, по оценке международной компании CBRE, в коммерческую недвижимость России было вложено $2,025 млрд. Схожие цифры приводят и другие консалтинговые компании, работающие в сфере недвижимости. Согласно отчету Colliers International, до конца текущего года объем инвестиционных вложений не превысит $3 млрд, что станет минимальным показателем за последние 10 лет. По данным S.A. Ricci, за 9 месяцев 2015 года в коммерческую недвижимость России было инвестировано почти в три раза меньше по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году ($ 2,1 млрд. против $5,8 млрд), они так же ждут, что год закончится с «антирекордом».

Как уточнил директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов, $3млрд удастся набрать только при оптимистическом сценарии.

«На уровень в $3 млрд рынок выйдет если все будет хорошо, закроют сделки, которые сейчас готовятся, — покупка бизнес-парка «Аврора», второй башни БЦ «Метрополис», нескольких складов, при пессимистическом сценарии можно ожидать объема инвестиций в $2,5 млрд за год», — говорит эксперт.

За пределами Москвы инвестиции упали практически до нуля.

«Заметно сократилась доля вложений в недвижимость Санкт-Петербурга. Так, в III квартале этого года на нее пришлось лишь 2% от совокупного объема инвестиций ($10,3 млн.), тогда как в аналогичные периоды в 2013 и 2014 годах было вложено по $146 млн. Региональный рынок недвижимости почти не привлекал интереса инвесторов. Почти весь объем инвестиции (98%) в III квартале пришелся на Москву и Московскую область», — рассказывает Алексей Богданов, управляющий партнер S.A. Ricci.

Снижение инвестиций привело к сокращению проектов.

«Основные проявления спада - заморозка проектов на стадии реализации, у которых еще не пройдена «точка невозврата», увеличение доли свободных помещений в существующих. Растет число проектов, чьи собственники активно ищут инвесторов», — отметила Марианна Романовская, директор по консалтингу GWA Sawyer.

Кризис больно ударил по ритейлу

В этом году практически не было инвестиций в отели. В офисы с начала года, по данным Colliers International, было вложено $935 млн, что на 24% меньше показателя прошлого года.

«Несмотря на снижение спроса, этот сегмент остается самым понятным и прозрачным для инвесторов – его доля составила 42% от общего объема вложений», — отмечается в отчете компании.

Наиболее сильно пострадал ритейл. Инвестиции в торговую недвижимость упали по сравнению с прошлым годом на 40% до $482 млн. Основные сделки - покупка торговой галереи «Модный сезон» (примерная цена - $200-300 млн) компанией Sulena Holdings и ТРЦ «Мозаика», который ушел за $250млн. При этом, как уточнил Гаврилов, в случае с «Мозаикой» вряд ли можно говорить о стандартных инвестициях, поскольку торговый центр Внешэкономбанк получил в счет долга.

«Этот кризис очень больно ударил по ритейлу. Обычно, когда экономическая ситуация резко ухудшается, стандартное сокращение объемов рынка составляет до 4%, но на этот раз падение вдвое больше, до 8%. Это связано с тем, что реальные доходы населения упали на 10%. Пока они не восстановятся, ситуация не изменится», — уверен


Гаврилов.

В то же время вырос спрос на склады: за 9 месяцев, по данным Colliers, в них вложили $568 млн (для сравнения в январе-сентябре 2014 г инвестиции составили $437 млн). Однако, как таковых инвестиционных сделок в складском сегменте практически не было. В основном их покупали арендаторы для собственных нужд.

«Склады сейчас очень дешевые и их охотно покупают компании, которые планируют работать в России еще десять лет.

Таких цен никогда не было и скоро они пойдут вверх.

Квадратный метр стоит $ 650 долларов, раньше столько составляла себестоимость. Крупные игроки могут еще выбить дополнительные скидки в 10%», — рассказывает Гаврилов.

Как он пояснил, складскому рынку удалось избежать падения из-за своей относительной компактности.

«Складской рынок быстро восстанавливается, потому что там мало игроков и они легко регулируют объемы строительства. Когда начинается кризис, они быстро сводят новое строительство до минимума. Потом купить уже не удастся, надо действовать на опережение. Как только наметится положительная динамика, свободных складов уже не будет», — говорит эксперт.

Цены упали на 40%

Цены на коммерческую недвижимость во всех сегментах упали на 35-40%.

«Цены рассчитываются исходя из годовой прибыли, если сейчас ставка капитализации 10%, значит цена будет 10 годовых доходов, говорит Гаврилов.

«Поэтому падение рубля стало драйвером для снижения цен в валюте, как только рубль стабилизируется, долларовая стоимость активов пойдет вверх.»

Многие собственники пока не готовы расставаться с активами по таким ценам.

«Покупатели ожидают большого дисконта, а продавцы предпочитают подождать до тех пор, пока конъюнктура изменится в лучшую сторону. Именно этим в первую очередь и объясняется падение инвестиций, заинтересованные игроки ждут более привлекательных цен, и рынок пытается нащупать какое-то равновесное состояние», — говорит Дмитрий Кипа, руководитель аналитического департамента QB Finance.

В то же время по его словам, у продавцов и арендодателей начинает приходить осознание, что рынок изменился, и «старый подход, когда на хороший объект выстраивается очередь желающих, уже не работает».

Европейцев заменят азиаты

Теоретически от резкого падения долларовых цен могли выиграть западные фонды, но им связывают руки политические риски. О своем уходе из России уже заявил фонд Heitman, в свое время бывший одним из ключевых игроков. Тем не менее, доля иностранного капитала, по данным Colliers составила 27%, что в целом сопоставимо со средним показателем в 2010-2014 гг. (29%). Например, по-прежнему активен инвестфонд Hines, уже давно работающий в России, на его счету в этом году покупка третьей офисной башни многофункционального комплекса «Метрополис» (примерная цена - $180-195 млн).

«С экономической точки зрения, сейчас хорошее время для западных игроков, но политика тормозит инвестиции.

В этой ситуации западных инвесторов могут заменить игроки из стран Азии и Ближнего Востока, чьи власти более лояльны к России.

«Азиатские фонды более активны, контакты идут на высоких политических уровнях. Мы надеемся, что они займут нишу иностранных инвесторов».

«Компании из США тоже останутся на рынке, но к ним прибавятся и китайские», — говорит Гаврилов.

Разговоры об экзотических инвесторах не новы, однако впервые можно видеть готовящиеся сделки. Уже сообщалось, что арабский фонд Mubadala планирует покупку складских комплексов «ПНК-Чехов 3» и «ПНК-Северное Шереметьево», а China Investment Corporation интересуется покупкой башни в МФК «Метрополис» у компании Heitman.

Падение или перелом?

«Падения не будет, мы ожидаем рост инвестиционной активности. В третьем квартале инвестировали $925 млн, больше, чем за все первое полугодие, считает Гаврилов. Сейчас готовятся очень красивые сделки, если их закроют, то тенденция переломится. Помешать этому могут только глобальные проблемы, вроде падения цен на нефть или обострения внешнеполитических конфликтов.

Алан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций, Knight Frank
также не склонен впадать в пессимизм.

«Мы не ожидаем существенного падения в следующем году по сравнению с показателями 2015 года, так как в любом случае интерес к рынку недвижимости у многих игроков сохраняется, в кризис выходят на рынок ранее не экспонировавшиеся активы, привлекательные для инвесторов даже в кризисный период», — утверждает эксперт.

Падение скорее продолжится, считает Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor.

«Ожидаю, что показатели следующего года не превысят показателей 2015 года. На рынке продолжают действовать крупные институциональные инвесторы, при этом сократилось число сделок с иностранным инвестициям, сократилось число сделок среднего масштаба - $10-50 млн., и практически замер сегмент продаж девелоперских активов», — описывает она ситуацию.