Ипотечный обвал

В 2015 году количество ипотечных сделок и договоров долевого участия упало почти на 20%. Участники рынка считают, что в 2016 году сокращение может составить 40%. При этом не спасет и господдержка — все меньше россиян располагают средствами на покупку квартиры, даже в рассрочку.

По данным Росреестра, количество договоров долевого участия и ипотеки жилья за прошлый год сократилось примерно на 20%. Объем ипотечных договоров, зарегистрированных в 2015 году, упал по сравнению с 2014 годом на 19,4% — до 1,179 млн договоров. Договоров долевого участия стало меньше на 19,8% (679 197 против 846 753 в 2014 году).


Как отмечают участники рынка, в этом году падение продолжится.

«Снижение может составить порядка 10–15%. К сожалению, сложная экономическая ситуация не дает предпосылок для повышения покупательской активности населения. А это значит, что все большее число потенциальных клиентов отложат покупку до лучших времен», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Другие участники рынка считают и этот прогноз излишне оптимистичным.

«Если в 2016 году рынок упадет еще на 10%, то это будет просто отличной новостью. Потому что, хотя на текущий момент ожидания различны, можно говорить о грядущем сокращении рынка еще на 20–40%», — уверен Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group.

Причина проста — денег у населения остается все меньше и в условиях кризиса рискуют ими все менее охотно. «Доходы населения сокращаются быстрее, чем падает цена на недвижимость. У людей просто стало меньше денег, да и уверенности в завтрашнем дне не прибавилось», — объясняет руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

Cубсидии помогли не всем

Стоит отметить, что результаты прошлого года значительно лучше изначальных прогнозов. По мнению экспертов, без государственной программы субсидирования ипотеки рынок мог бы сразу рухнуть на 40–70%. Напомним, после повышения ключевой ставки в декабре 2014 года и до начала действия программы господдержки рынок ипотеки фактически встал.

«Запредельные ставки по кредиту в 18–25% стали неподъемными для большей части клиентов, поэтому сделки преимущественно совершались либо с единовременной оплатой, либо в рассрочку», — говорит Литинецкая.

Старт программы субсидирования оживил ипотечный рынок. Но, как уточнил Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, программа льготной ипотеки не стала панацеей, поскольку в ней участвуют далеко не все банки. Поэтому количество сделок все-таки заметно сократилось. «Кредитные организации, предоставляющие субсидированную ипотеку, предъявляют крайне высокие требования к застройщикам, которым соответствуют лишь крупнейшие игроки рынка. Покупатели жилья в массовом сегменте чаще всего не могут позволить себе квартиру по стандартным ставкам ипотеки», — заметил Андреев.

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина уточнила, что господдержка не распространяется на объекты, реализуемые по ЖСК. «Также вне ее условий остались заемщики, нуждающиеся в большой сумме кредитных средств (более 8 млн руб.). По сути, это покупатели более дорогих вариантов — больших по площади квартир и объектов в новостройках бизнес-класса», — говорит Шульгина.

Рост ставок по ипотеке

По мнению Надежды Коркка, генерального директора «Бон Тон», то, что количество сделок упало на 20%, внушает определенный оптимизм. Однако до марта предсказать будущее ипотеки в России никто не берется — только тогда примут окончательное решение о том, продлят ли госсубсидирование ипотечных ставок и на каких условиях.

«Дело в том, что проект о продлении господдержки ипотеки вынесли на рассмотрение, но примут или нет, и если да, то на каких условиях, — остается загадкой. В проекте идет речь об уменьшении размера субсидии, которую государство будет возвращать банкам, и, как следствие, многим банкам это будет невыгодно и неинтересно», — заметила она.

Напомним, что Минфин предложил с марта 2016 года субсидировать банкам до 1,5 п.п. вместо 3,5 п.п., как это происходит сейчас.

«С учетом того, что в среднем коммерческая ставка равна 14%, то проценты по льготной ипотеке могут увеличиться до 12,5–13%. А это также снизит спрос», — прогнозирует Литинецкая.

Таким образом, может возникнуть ситуация, при которой останутся несколько крупных игроков, выдающих кредит на приемлемых условиях. «Как следствие, количество покупателей с «одобрением» сократится, ведь условия рассмотрения потенциального заемщика у всех разные, и те, кого не одобрили избранные банки, могут просто не захотеть покупать по ипотеке с более высокой ставкой», — считает Коркка.