Наперегонки с налоговой

В 2018 году налоговая служба планирует включиться в общую для всех стран систему обмена сведениями об активах иностранных налоговых резидентов. Это значит, что сведения о зарубежной недвижимости будут отслеживаться гораздо тщательней. Такие активы декларирует только 10% покупателей. В то же время c тех, кто приобретает зарубежную недвижимость в ипотеку, будут брать дополнительный налог. Это не заставит отказаться от ипотеки в Европе, но принудит искать новые схемы сокрытия информации от налоговой, считают риелторы.


Уполномоченные органы все активней ищут зарубежные активы россиян, самый массовый из которых недвижимость. С 1 июля истекает срок, который выделили гражданам, чтобы добровольно задекларировать недвижимость, ценные бумаги, контролируемые иностранные компании, банковские счета, а также имущество, контролируемое через номинальных владельцев. Сведения о том, кто решил воспользоваться этой возможностью, держатся в тайне, однако, как отмечают эксперты, вряд ли предложение получило широкий отклик.

«На официальном сайте ФНС России говорится, что «информация, содержащаяся в специальной декларации, также как и сам факт подачи уточненной декларации, не может быть основанием для проведения камеральной проверки и для проведения выездной проверки, а также является налоговой тайной и не может быть использована в качестве доказательства. Разглашение информации, указанной в специальной декларации, запрещено законом (ст. 183 УК РФ)». Поэтому говорить о фактическом количестве поданных деклараций не приходится. По нашему опыту можно сказать, что лишь около 10% россиян, имеющих зарубежные активы в виде зарубежной недвижимости или счетов, декларируют собственность», — заметил член совета директоров W1 Evans Ян Яновский.

В 2017 году начинает действовать общая для всех стран система взаимного обмена сведениями об иностранных счетах, имуществе и активах иностранных налоговых резидентов в налоговые органы. ФНС России перейдет на эту систему в 2018 году и сможет получать сведения из офшорных зон в электронном виде.

«Для налоговых органов мира практически не существует понятия «банковской тайны», и ФНС России в этом плане не исключение», — заметил Яновский.

Однако, хотя прятать активы становится все сложнее, у покупателей появился дополнительный стимул скрывать сведения в налоговых декларациях, поскольку брать с них собираются больше.

Недавно ФНС и Министерство финансов выступили с разъяснением, в котором напомнили, что, согласно нашему законодательству, заемщик должен уплатить подоходный налог с разницы между процентными ставками. Налоговая база в России определяется как разница кредитной ставки в 9% годовых и ставки, указанной в договоре займа. За рубежом ставка по кредиту в среднем составляет 2,5–4%, в зависимости от страны и условий кредита. Резиденты должны самостоятельно указать об этом «доходе» в декларации и уплатить налог в ФНС.

«Налог на самом деле очень старый и был направлен на борьбу с «альтернативными» способами выплат зарплат и других вознаграждений», — напомнил директор по финансовым сервисам Tranio Кирилл Шмидт. Однако при покупках недвижимости в ипотеку за рубежом такие выплаты практически не производились.

«Заемщик из РФ (российский налоговый резидент) должен уплатить подоходный налог с разницы между процентными ставками — ставкой по кредиту в Европе и 9% для займов в иностранной валюте.

При этом применяемая ставка налога составит 35%, а не 13%. Также стоит добавить, что в данном случае речь идет не о декларировании займов, а о декларировании дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах, что должно быть отражено в налоговой декларации», — уточнил Сергей Волченков, инвестиционный консультант отдела недвижимости UFG Wealth Management.

Любители ипотеки за рубежом, а их число стремительно растет, уже начали искать возможности уйти от дополнительных расходов.

«Это может привести к тому, что покупка недвижимости будет оформляться не на физическое лицо, а на юридическое. Такой интерес со стороны клиентов мы уже видим. Здесь надо просто сравнивать затраты на содержание юрлица со стоимостью удорожания кредита», — говорит Шмидт.

Также, как признаются риелторы, работающие в этом сегменте, все больше клиентов склоняются к мысли вообще не указывать эту информацию в декларациях. Между тем россияне все чаще интересуются ипотекой за границей, причем не от хорошей жизни.

«Тому есть две причины: доходы населения снизились («тучные годы» прошли), что требует привлечения заемного финансирования для покупки недвижимости, а в Европе сейчас исторически самые низкие ставки заемных денег, что делает ипотечный заем (на длинный срок, под фиксированную ставку) очень рациональным шагом», — объясняет Шмидт.

«Наши клиенты берут кредиты за рубежом для покупки недвижимости. Ипотечные кредиты в Европе и США имеют ставку менее 9%, а это значит, что теперь все владельцы недвижимости должны не просто уведомить налоговые органы о ее наличии, но и заплатить налог в России», — говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости W1 Evans Елена Мариничева.

Скажем, в Германии ставки — 1,9% для жилой недвижимости, 2,4% — для коммерческой, в Испании — 4% годовых.

«Схема привлечения ипотеки, в первую очередь, ориентирована на конечных пользователей недвижимости и имеет ряд особенностей в зависимости от страны. Например, в Люксембурге кредит могут выдать только резиденту страны, проживающему на территории более одного года. При этом ставка по кредиту также учитывает срок проживания в стране и срок трудового договора. В настоящий момент ставки по ипотеке в Люксембурге составляют 1,5–2,5%», — рассказывает Волченков.

По мнению Шмидта, хотя стоимость заемных денег увеличится, покупателей это не отпугнет, поскольку даже с учетом дополнительных выплат западная ипотека окажется ощутимо дешевле российской. Например, стоимость кредита, который иностранный банк готов предоставить заемщику под 3% годовых в валюте, увеличивается до примерно 5,25% годовых за счет данного налога. Но это все равно достаточно низкий процент по заемным деньгам в валюте для россиян. Потенциальных заемщиков он отпугнуть не сможет.