Ипотека без переплаты

Несмотря на то что большинство банков сейчас говорят об ипотечных ставках в пределах 13%, реальный размер платежей может быть значительно выше. В кредит закладываются все риски, дополнительные банковские комиссии и расходы на страховку.

Фойе банков сотрясают протесты валютных ипотечников, однако граждане продолжают оформлять кредиты. Существует несколько базовых правил, которые позволяют минимизировать риски. Кредит должен быть в той валюте, в которой заемщик повышает основной доход, а ежемесячный платеж должен быть не больше, чем 30% от размеров дохода. Так можно сохранить привычный уровень жизни и создать «подушку безопасности» на случай форс-мажора.


Это уже очевидные правила. Однако при оформлении кредита есть ряд других подводных камней, которые следует учесть.

Обратите внимание, зачастую реальная ставка ипотеки может оказаться значительно выше той, которую указывают в рекламных проспектах.

Фиксированная или плавающая ставка

Ставки по ипотечным кредитам рассчитываются исходя из ключевой ставки Центрального банка. Сейчас она составляет 11% годовых, поэтому ставки по ипотечным кредитам без государственной поддержки начинаются от 13,5% годовых. В рамках программ субсидированной ипотеки кредит можно взять под 11–12%, выпадающие доходы банка компенсирует государство. Но этот механизм действует только для кредитов с фиксированной ставкой, которая неизменна весь срок кредита.

Также есть кредиты с плавающей ставкой, которая может непредсказуемо меняться. Рублевая ипотека рассчитывается по ставке MosPrime, для валютной ипотеки, в свете последних потрясений уже отошедшей в прошлое, используется LIBOR. Резкие колебания плавающей ставки связаны с тем, что она корректируется в зависимости от состояния рынка. Так, плавающая ставка, которая привязывается к MosPrime, рассчитывается по ставкам, которые предоставляют крупнейшие российские банки.

«Это переменная величина, что ярко видно на следующем примере. В начале 2015 года индекс составлял 23,52%, в июне — 13,42%, в ноябре — 11,82%. Как результат — заемщик, выбравший ипотеку с плавающей ставкой, сталкивается с непрогнозируемыми ежемесячными платежами», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.

На момент оформления кредита плавающая ставка может казаться крайне выгодной, но следует понимать, что она может еще неоднократно меняться.

«Если ситуация в экономике изменится, то MosPrime может вырасти практически в 2–3 раза,

что мы видели в ноябре 2014 года, и тогда заемщику придется платить значительно больше», — констатирует первый заместитель правления банка «Югра» Юрий Мельников.

Оптимальный срок — 20 лет

Фиксированная ставка стабильна, но может оказаться выше, чем говорится в рекламе, поскольку для каждого заемщика она рассчитывается индивидуально.

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка — таким образом банки минимизируют свои риски. Минимальный первоначальный взнос составляет 10–15% от стоимости квартиры. Также разработаны программы без первоначального взноса, но их крайне мало. Есть возможность получить кредит, отдав в залог другую квартиру (она должна быть на 20–30% дороже той, на которую берут ипотеку).

Стоит отметить, что размер кредита не определяет уровень ставки, но, если сумма превышает 8 млн руб., уже нельзя воспользоваться госпрограммой по субсидированию ставки (в этом случае благодаря госдотациям ставка фиксируется на уровне 12%), и придется оформлять ипотеку уже по стандартной программе с более высокими ставками.

Чем меньше срок кредитования, тем выше ставка. Минимальный срок кредитования сейчас — пять лет. Оптимальный срок кредитования при этом — 20 лет, он позволит сформировать наиболее удобный платеж. Если срок меньше, то платеж может ощутимо увеличиться, если больше, то вырастает переплата по процентам. Разница между платежами по кредиту на 20 и на 30 лет — в среднем 1,5 тыс. руб. Впрочем, следует учесть, что большинство банков готовы предоставить заем с таким расчетом, чтобы последний платеж приходился не позднее чем на 65, а то и 60 лет заемщика.

Чем меньше доходы, тем выше ставка

Также размер процентной ставки определяется формой подтверждения дохода. «Например, при предоставлении официальной справки по форме 2-НДФЛ — ставка ниже на 0,5–1%, если, напротив, у заемщика «серый» доход или он зарегистрирован как ИП — больше на тот же процент», — пояснил Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet.

К рассмотрению принимается не только доход, подтвержденный официальной справкой 2-НДФЛ, но и те средства, получение которых заемщик может заверить справкой по форме банка. При этом у ряда банков есть ипотечные программы, которые не требуют подтверждения дохода. В этом случае увеличивается первоначальный взнос (он должен быть не менее 40%), а процентная ставка будет на 0,6% выше средних показателей.

Для рассмотрения заявки по программе без подтверждения дохода достаточно предоставить заполненную анкету банка, паспорт и второй документ, удостоверяющий личность: водительские права, загранпаспорт, ИНН, СНИЛС. Рассмотрение заявки в таком случае занимает всего несколько дней.

Дополнительные сборы

Утвержденная процентная ставка также может вырасти за счет дополнительных сборов.

 «При расчете полной стоимости кредита учитываются все расходы клиента, связанные с получением кредита, такие как страховка, комиссии банка и т.д.», — говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб».

В некоторых банках для оформления ипотеки с минимальными процентными ставками необходимо уплатить единовременную комиссию в размере от 1,5 до 3,5% соответственно, чем больше комиссия, тем меньше ставка.

«У заемщика есть право выбора: либо минимальная процентная ставка при условии выплаты комиссии, либо повышенная ставка без уплаты комиссии», — рассказывает Новиков.

Ряд банков также берет комиссию за выдачу кредита и сопровождение сделки, ее размер — в среднем от 1 до 1,5% от суммы кредита. Выплатить ее надо в момент выдачи кредита. В ряде банков этот платеж можно отменить, но тогда повысится ставка по кредиту.

После приобретения права собственности на квартиру надо будет провести оценку недвижимости. Впрочем, тут расценки относительно невысоки — от 3 тыс. до 8 тыс. руб.

Страховка

Кроме того, в ставку закладывается страховка, причем банки хотят обезопасить себя от большого количества рисков.

В обязательном порядке страхуется риск повреждения и утраты квартиры (после приобретения права собственности на квартиру размер — примерно от 0,15 до 0,3% от суммы кредита ежегодно).

Рекомендуется застраховать жизнь и потерю трудоспособности (размер страховки определяется страховой компанией в зависимости от возраста, пола, места работы, перенесенных болезней клиента). Страховка ежегодная и обычно стоит от 0,3 до 2% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Это добровольная страховка, но при отмене страхования большинство банков повышают процентную ставку.

Также можно оформить страховку от риска потери работы, размер которой составляет в среднем 1% от суммы кредита. В случае если заемщик будет уволен с основного места работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту будет погашать страховая компания.