Стоит ли избавляться от недвижимости в условиях кризиса

ытует мнение, что в условиях кризиса продавать недвижимость недальновидно, так как это один из самых устойчивых к экономическому стрессу активов. Однако, по мнению адвоката и независимого финансового консультанта Олега Сухова, не все столь однозначно.

Большинство профессиональных инвесторов предпочитают покупать недвижимость в период кризиса, когда рынок находится в упадке. В это время продавцы становятся сговорчивыми, а цены более привлекательными. Тем не менее адвокат уверен, что в кризис заработать на операциях с недвижимостью могут не только инвесторы с «мешком кэша», но и собственники активов — через цепочку сделок купли-продажи.


Ловите момент

Чтобы провернуть выгодную операцию, собственнику недвижимости необходимо правильно оценить рыночные тенденции и вовремя уловить первые тревожные сигналы, указывающие на приближение экономических катаклизмов. Наряду с общеизвестными симптомами кризиса (стагнацией инвестиций, ростом просроченной задолженности, снижением покупательской активности, оттоком капитала) можно полагаться на оперативные отраслевые индикаторы. В частности, на индекс объемов строительных работ в денежном выражении, а также выпуск и потребление цемента. Цемент (в отличие от большинства других материалов) не закупается впрок из-за непродолжительных сроков хранения, поэтому снижение объемов потребления «хлеба строительства» однозначно указывает на проблемы в экономике.

Рынок недвижимости инертен, поэтому в начальной фазе экономических кризисов стоимость активов (в частности, жилья) некоторое время держится на пиковом уровне. Как правило, временной лаг составляет от 6 до 9 месяцев. Эта «пауза» — самый подходящий момент для продажи квартиры по максимальной цене. Продавцу необходимо приложить максимум усилий к тому, чтобы повысить ликвидность жилья: убедительно обосновать заявленную цену, обратить внимание потенциальных покупателей на неоспоримые конкурентные преимущества квартиры или домовладения (месторасположение, транспортная доступность, планировочные решения и пр.), провести предпродажную подготовку — в общем, показать товар лицом.

Продавайте за доллары, покупайте за рубли

Все экономические кризисы в России сопровождались существенной девальвацией национальной валюты, поэтому стоимость выставленного на продажу объекта целесообразно номинировать в долларах. Специфическая особенность отечественного рынка недвижимости состоит в том, что в период экономического роста продавцы и покупатели предпочитают рубли, а в кризис — начинают привязывать цены к доллару.

При этом если долларизация вторичного рынка скоротечна, то, например, в сегменте новостроек этот процесс растягивается на весьма продолжительное время. Такой «валютный диссонанс» позволяет собственнику недвижимости продать «вторичку» за доллары на старте кризиса и, воспользовавшись курсовой разницей и падением рублевых цен, с некоторой задержкой приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в новостройке. «Один из моих приятелей в начале 2008 года — на пике докризисных цен — продал стандартную "двушку" в ближнем Подмосковье за 250 тыс. долларов. Через несколько месяцев она подешевела на 40 %. Спустя примерно год вырученные средства он вложил в покупку двух небольших по площади однокомнатных квартир в Москве. А недавно перепродал их почти на 30 % дороже и приобрел просторный таунхаус в Новой Москве», — приводит показательный пример Олег .

Избегайте подводных камней

Ключевая задача ввязавшегося в такую рискованную игру инвестора — обеспечить сохранность вырученных от проданного жилья денег в период «сидения в засаде» в самый разгар кризиса.


Успех и прибыльность операции в немалой степени зависит от интуиции: инвестору необходимо точно определить ценовое дно, чтобы вернуться на рынок и купить наиболее привлекательную недвижимость по минимальной цене. О том, что рынок нащупывает дно, можно судить по замедлению темпов падения цен и стабилизации объемов предложения на фоне улучшения общих макроэкономических показателей.

«При этом необходимо иметь в виду, что именно в кризис рынок наводняется привлекательными, но сомнительными предложениями. Известны случаи, когда соблазнившиеся скидкой покупатели новостроек получали на свою голову затяжные и обременительные судебные процессы, инициированные впоследствии третьими лицами — банками, кредиторами, соинвесторами. Поэтому, инвестируя в недвижимость во время кризиса, необходимо полагаться не только на свои знания и фортуну, но и привлекать к сопровождению сделок профессиональных юристов», — рекомендует Олег.